El Artículo 41 de la Ley Hipotecaria disponía la posibilidad de utilizar  un procedimiento especial dirigido a eliminar los actos de oposición frente a los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad. Pese a que la Ley de Enjuiciamiento Civil del 2000 afirma que se suprimen los juicios especiales, ciertamente en el Artículo 250.1.7 de dicha Ley de procedimiento se regula un procedimiento que podemos llamar “especial” , en concreto se indica que se tramitarán por el procedimiento verbal, “las demandas  que , instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación”.

Dicho Artículo 41 de la Ley Hipotecaria con la entrada en vigor de la actual y vigente Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC) queda redactado de la siguiente forma: “Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la LEC, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio…”

La naturaleza jurídica de este procedimiento es clara, se trata de un procedimiento declarativo al regularse por medio del actual juicio verbal siendo las resoluciones derivadas de dicho proceso, carentes de efectos de cosa juzgada. El demandante acciona en su condición de titular registral del dominio o de un derecho real al que se le perturba en su posesión. Por tanto se trata de un mecanismo de protección que establece el ordenamiento jurídico que intenta proteger lo recogido en el Artículo 38 de la Ley Hipotecaria: “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos….”

Son presupuestos del ejercicio de la acción los siguientes: 1/titularidad registral, con un asiento vigente a su favor, sin contradicción alguna 2/titularidad registral que publica un derecho inscrito que supone posesión 3/ actos de perturbación, oposición o despojo.

La legitimación activa la tienen los titulares de derechos reales inscritos y la legitimación pasiva la ostentan quienes perturben el ejercicio de tales derechos sin disponer de título inscrito.

La ley establece una caución para accionar/oponerse al actor. Dicha caución se adoptará con audienciadel demandado; dispone el Artículo 439 de la LEC que no se admitirán las demandas … /….1º Cuando en ellas no se expresen medidas que se consideren necesarias para asegurar la eficacia de la sentencia que recayere. 2º Si salvo renuncia del demandante, que hará constar en la demanda, no se señale en ésta la caución que ha de prestar el demandado…en caso de comparecer y contestar, para responder de los frutos que haya percibido indebidamente, de los daños y perjuicios producidos y de las costas del juicio. 3º Si no acompañare el actor a la demanda certificación literal del Registro de la Propiedad que acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento que legitima al demandante.

Existe un principio de audiencia al demandado, establecido para hacer posible el derecho a obtener la tutela efectiva de los jueces y tribunales en el ejercicio de sus derechos e intereses legítimos” según dispone el Artículo 24 de la Constitución puesto que dicha caución no puede adoptarse automáticamente y sin audiencia de la parte demandada, y por otra parte, se exige que el importe de dicha caución se fije en la cuantía que, tras oír al demandado, el tribunal determine dentro de la solicitada por el demandante.

Son motivos de oposición la falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas que desvirtúen la acción ejercitada, poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, que el bien o derecho figure inscrito a favor del demandado y finalmente no ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado.

En cuanto a la finalización de este proceso, la ley no admite reconvención nunca, y la sentencia que recae no produce efectos de cosa juzgada pudiendo las partes acudir al juicio declarativo correspondiente para instar la revisión de lo en él resuelto.

En definitiva se trata del cauce procedimental más apropiado para ser utilizado por un propietario que ve como su finca es ocupada y poseída por la vía de hecho.