Nueva protección para los deudores hipotecarios ¿Hacia la dación en pago?

Gonzalo Quiroga Sardi – Abogado

El Consejo de Ministros de 1 de julio de 2011 aprobó una serie de medidas orientadas a la protección de los deudores hipotecarios.

La primera de estas medidas consiste en que aquellas personas que, tras haber sido subastada su vivienda, tengan que seguir pagando el resto de su deuda al Banco verán aumentado el mínimo inembargable de sus retribuciones. Hasta ahora el mínimo inembargable era de un 10 % sobre el salario mínimo interprofesional (700 €). A partir de esta reforma el mínimo inembargable será del 40% sobre el Salario Mínimo Interprofesional o SMI (961 €), cantidad que se podrá ver incrementada en otro 30% por cada miembro de la unidad familiar que no perciba ingresos.

Otra medida consistirá en reducir el depósito necesario que ha de efectuarse para participar en una subasta, que deja de ser de un 30% sobre el valor de tasación, y que pasa a ser de un 20% de dicho valor. Con ello se pretende que sea más fácil el acceso a la subasta y, por tanto, que se favorezca la puja entre postores que aproxime el valor de adjudicación más a los precios de mercado, en lugar de quedar la subasta desierta, en cuyo caso el acreedor hipotecario se la adjudica por un 50% de su valor o por la totalidad de las cantidades que en ese momento se le adeudasen por todos los conceptos, a su elección, lo que hace que aún quede mucha deuda por pagar a pesar de la venta del inmueble.

La tercera medida consiste en que en el caso de que no concurran licitadores a la subasta, la entidad financiera no podrá adjudicarse la vivienda por un 50% del valor de tasación. A partir de ahora tendrá que ser por un 60% de dicho valor.

No creo que esto sea un paso hacia la tan solicitada dación en pago, ni creo que dicho mecanismo de dación sea justo en sí mismo. Quien firmó una hipoteca era mayor de edad en el momento de hacerlo, firmó unas condiciones ante notario y debe cumplirlas. En caso contrario se produciría un caos bancario que deberíamos subsanar, como siempre, todos los contribuyentes. Sin embargo, yo no recuerdo que cuando esa misma gente compraba una casa y la vendía por 60 o 100 mil euros más sólo unos años después quisiesen compartir sus plusvalías con todos los demás contribuyentes.

Por otro lado, difícilmente nadie concedería un préstamo hipotecario en esas condiciones, la entidad financiera no está interesada en el inmueble en sí, o lo concedería muy por debajo de su valor.

Ahora bien, tampoco considero que sea justo el sistema actual, en el que la entidad financiera se adjudica el inmueble y el precio de dicha adjudicación es el 50% (ahora el 60%) de su valor, y esa es la única cantidad en la que se ve reducida la deuda.

Creo que lo más justo, y hacia donde empiezan a apuntar estas reformas, sería que, como en la actualidad ya hace alguna entidad financiera, en el momento de la venta en pública subasta se lleve a cabo una nueva tasación del bien, se avalúe su valor real de mercado a la fecha de la subasta y este sea el valor de adjudicación, en lugar del 50 (ahora 60) por ciento de su valor de tasación inicial. De este modo, el acreedor tendrá que descontar de nuestra deuda el valor exacto del bien que nos han ejecutado, y no una cantidad muy inferior.

Gonzalo Quiroga Sardi. Abogado

5 pensamientos en “Nueva protección para los deudores hipotecarios ¿Hacia la dación en pago?”

  1. Buenos días D. Gonzalo; llevo varios artículos leidos sobre el particular, y hay un punot que no termina de quedarme claro…¿Cuándo entran en vigor esos acuerdos del Consejo de Ministros?.

    Concretamente, y respecto al 60% del Valor de Tasación. ¿Desde cuándo es/será aplicable este porcentaje?, y ¿A qué préstamos será aplicable, a los que todavía no se hayan firmado, a todos los que estén en vigor, a los que ya estén en subasta?.

    Muchísimas gracias. Un saludo

  2. Buenos días Miguel,

    Estos acuerdos están recogidos en el Real Decreto – Ley de 1 de julio de 2011, publicado el 7 de julio del mismo año. Su entrada en vigor se produjo con su publicación y, en lo tocante al 60% del valor de tasación, es aplicable a las ejecuciones ya iniciadas al momento (siempre y cuando no se hubiese celebrado ya la subasta) de su entrada en vigor y las que se inicien a partir de esa fecha.

    Un saludo,

  3. Se dice que las clausulas abusivas no son aplicables aunque hayan sido incluidas en el redactado ¿Verdad? Pues a mi me parece abusivo que si alguien acepto un bien como garantía de una deuda, en el momento de adjudicarselo no cancele como mínimo el equivalente a su valor (100%) y si no no haberlo aceptado. Es facil de entender, te adjudicas un bien por la mitad de su precio (todo lo que consigas por encima de ese 50% beneficio) y mientras el pobrecito deudor sigue respondiendo con todo su patrimonio, presente y futuro del resto de la deuda. Si no se acepta la dación en pago (se puede aceptar, el acreedor logicamente con tantas herramientas de protección a su favor no lo aceptará nunca y menos ahora que se han convertido en sociedades inmobiliarias, que incrementan sus activos a precios irrisorios, los de la adjudicación en subastas desiertas, sí el 50%, para luego seguir reclamando el resto de la deuda y vender el bien con descuanto de…20%, 30% …compitiendo deslealmente con las sociadades inmobiliarias cuyos activos sin vender por no poder bajar el precio hasta esos limites acabarán engrosando las existencias de los acredores al ya mencionado precio del 50%. No hace falta regular la dacion en pago, ya existe, hay que crear las condiciones necesarias para que te la acepten y lo primero es eliminar la adjudicación por debajo del valor del inmueble, lo demas llegará por si solo.

  4. Muy buenas a todos,

    Creo que se trata de una cuestión muy complicada, y no sólo por la forma de resolverse en si, sino por la cantidad de intereses en juego que hay:Entidades financieras, deudores, contribuyentes, …

    Y efectivamente digo contribuyentes porque la opción de la dación en pago, actualmente y con el sistema financiero que tenemos, puede llevarnos a un autentico caos, que como siempre, acabaríamos pagando todos los contribuyentes.

    No entro a juzgar responsabilidades y culpas, cada uno tenemos nuestra opinión y creo que todas son respetables, lo que entiendo que se debería hacer es buscar soluciones a la situación actual y en el marco actual, para intentar cambiarlo y mejorarlo. Y sinceramente, creo que la alternativa que comenta Gonzalo de actualizar la tasación del inmueble y aceptar ese importe como el de adjudicación, a día de hoy me parece la solución más justa.

    Para mi hay que tener en cuanta 2 cosas: La Entidad financiera se froto las manos cuando concedió el prestamo, aun a sabiendas de que lo más probable es que el valor de la vivienda fuese inferior al declarado. El Deudor sabía a que se arriesgaba si las cosas salían mal. Lo que no se puede hacer es meterte en un contrato a 30-40 años y pensar que todo va a ir siempre bien y que si las cosas no acompañan, dejo de pagar y todo se acabo.

    La solución que comenta Gonzalo, obliga a las dos partes a asumir su responsabilidad, uno a asumir mayor valor de adjudicación, y el otro a cumplir con el total de la responsabilidad asumidad en el contrato de prestamo.

    Lo expreso desde mi condición de hipotecado y de empleado de banca.

  5. Gracias Félix por tu comentario. Lo cierto es que la solución no sé si sería buena o no, pero si la entiendo como la más justa. Por un lado, como tu dices, el que hipotecó hizo una inversión, totalmente convencido de que era una inversión segura por las circunstancias que le rodeaban pero, en cualquier caso, era mayor de edad y debía saber que quien invierte arriesga, más o menos, y que a plazos de 30 o 40 años de vigencia del contrato es perfectamente factible que las cosas se tuerzan. Igual que se hacían con los beneficios de plusvalía cuando las cosas iban bien, es decir, recogían frutos de su inversión, deben afrontar las pérdidas en ocasiones como las que nos ocupan.

    No obstante, es cierto que no resulta justo que la entidad financiera reciba un bien en pago de su deuda pero que lo reciba por debajo del valor real de dicho bien. Si recibes algo en pago, ese algo debe ser objeto de avalúo y la cantidad que debe entenderse como abonada debe ser el valor real y efectivo del bien en cuestión.

    Un saludo,

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *